不動産登記法とは、不動産登記をどのように、いつまでに、誰の手で行うか、手続きの際の費用はいくらか、閲覧や謄本の発行などをどうするか、また、登記所の登記官の役割とは何か、など不動産登記についてのあらゆることを定めた法律のこと。
明治３２年(１９００年)制定のこの不動産登記法は、その後改正が重ねられ、昭和３５年(１９６０年)にそれまで別であった台帳制度を登記制度に吸収し、現在の法体系に至りました。
不動産登記法において最も大事なことは、登記の効力を対抗力にとどめて、登記には公信力がないことを認める点です。要するに「このように登記されているから」を権利主張の根拠にすることはできるが、「登記されていることが事実かどうかはわからない」ということです。
更に２００４年６月、不動産登記法に最も新しい改正が加えられました。この改正により、不動産登記のオンライン申請が可能になりました。これに伴い、登記が完了すると発行される権利証の形も変わり、オンラインでの登記が完了すると、権利証の代わりに「登記識別情報通知書」が、やはりオンラインで送られてくるようになりました。不動産登記申請書とは不動産登記をする際に作成し、必要書類を添付して法務局に提出する書類のことです。この不動産登記申請書は登記官が審査をし、問題がなければ受理されます。不動産登記の申請書が受理されると、登記簿に記載され、不動産登記は終了、という流れになります。
平成１７年、新不動産登記法の施行により、不動産登記申請書の提出方法として、これまでの書面申請に加え、オンライン申請が導入されました。
オンライン指定庁に登記申請書を提出する場合は、登記済証は発行されません。申請の種類により登記識別情報と登記完了証の交付または登記完了証が交付されます。新たに登記済証は作成されないため、登記済証作成用書面の提出は不要です。
またオンライン登記申請の未指定庁に登記申請書を提出するときは、登記済証作成用として、「申請書の写し」または、「登記原因証明情報の写し」あるいは、「売渡証書形式の登記原因証明情報の原本など」を添付します。登記済証作成用書面の提出がないと登記済証はできません。不動産登記とは、家や土地を買ったときに「その所有権が誰にあるか」「その大きさや場所など」などを届け出て、登記簿に記載してもらうことです。
不動産登記は、法律的には誰にでもできることになっています。不動産を自分で登記するときの手続きは、簡単に言えばどの手続きも以下のような流れで行います。
まず、不動産登記申請書を作成して必要書類を添付し、法務局に提出します。これを登記官が審査をし、問題がなければ受理されます。不動産登記の申請書が受理されると、登記簿に記載され、不動産登記は終了となります。
もっとも不動産の登記申請書には、いろいろな専門用語もあり、自分だけで不動産登記のすべてをするのはなかなか難しいと言えるでしょう。そうしたとき、都道府県や市区町村、法務局が行っている「登記相談」を利用するのも良いでしょう。無料でわかりやすく教えてくれ、添付書類のアドバイスももらうこともできます。
不動産登記に必要な書類は、その登記の種類によっても異なります。
不動産登記は自分でもできますが、一般的には司法書士などの専門家に依頼する場合が多いので、その際の必要書類の例をあげてみましょう。
例えば所有権保存登記の場合なら
①住民票１通②住宅家屋証明書
③委任状（認印で可）だけでよいですが、相続の場合の所有権移転登記の際は
①亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本一式②亡くなった人の戸籍の附票 （現存するもの）
③亡くなった人の名寄帳④相続人全員の戸籍謄本・戸籍の附票 各１通
⑤遺産分割をするときは、相続人全員の印鑑証明書 各１通⑥遺産分割のときは、遺産分割協議書
⑦実際に相続する方の住民票 １通⑧遺言があるときは、遺言書
⑨委任状 認印で可といったように、多くの書類が必要になります。
また売買・贈与など相続以外の場合で所有権移転登記をする場合は売主など所有権を失う方と、買主など所有権を取得する方でも必要な書類は異なります。